Bức tranh chung: Thị trường thoát đáy và bước vào giai đoạn tích lũy tích cực

Năm 2025 mở ra trong tâm thế thận trọng nhưng kỳ vọng lớn. Sau thời gian dài trầm lắng, dòng tiền đã bắt đầu quay lại thị trường, dù tăng trưởng vẫn ở mức vừa phải. Các chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “thoát đáy” – tức là không còn giảm thêm, nhưng cũng chưa tăng mạnh.

Điều đáng chú ý là những chuyển động này không diễn ra đồng loạt ở tất cả các phân khúc. Thay vào đó, thị trường cho thấy sự phân hóa rõ rệt: phân khúc nào có nhu cầu thực và dòng tiền ổn định thì phục hồi nhanh; phân khúc nào phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính hoặc thiếu pháp lý thì vẫn chậm chạp.

Trong bức tranh phân hóa ấy, hai phân khúc nổi bật nhất đang dẫn dắt xu hướng là văn phòng cho thuê và đất nền vệ tinh. Sự tăng trưởng của hai nhóm này không chỉ giúp cải thiện thanh khoản mà còn tạo điểm tựa tâm lý cho nhà đầu tư.

Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng dẫn dắt chu kỳ phục hồi bất động sản (Nguồn: vneconomy.vn)

Văn phòng cho thuê: Phân khúc dẫn dắt với tỷ lệ lấp đầy bền vững

Trong sáu tháng đầu năm 2025, phân khúc văn phòng tiếp tục ghi nhận kết quả tích cực. Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực trung tâm TP.HCM duy trì ở mức cao, đặc biệt ở nhóm tòa nhà hạng A và hạng B. Điều này phản ánh hoạt động mở rộng của các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp công nghệ, dịch vụ tài chính, khối FDI và nhóm logistics.

Bên cạnh đó, mức giá thuê văn phòng vẫn tương đối ổn định và có xu hướng tăng nhẹ. Điều này cho thấy nhu cầu thực của thị trường cao hơn mức cung trong giai đoạn ngắn hạn. Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng chi thêm để có văn phòng hiện đại, vị trí tốt nhằm nâng tầm thương hiệu và cải thiện môi trường làm việc.

Đáng chú ý, lượng doanh nghiệp FDI đăng ký mở văn phòng mới tăng mạnh, cho thấy sức hút của thị trường Việt Nam vẫn duy trì tốt. Khi nhóm khách thuê này tiếp tục mở rộng, phân khúc văn phòng được kỳ vọng duy trì đà tăng trưởng trong suốt năm 2025 và 2026.

Đất nền vệ tinh: Giao dịch ấm dần lên nhờ hạ tầng chạy tới

Nếu văn phòng là phân khúc dẫn dắt bởi nhu cầu thuê ổn định, thì đất nền vùng ven là phân khúc được quan tâm bởi kỳ vọng tăng giá theo hạ tầng. Tại các địa phương như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, lượng tìm kiếm và lượng giao dịch đều tăng.

Số lượng giao dịch chưa tạo thành “sóng lớn”, nhưng đã thể hiện xu hướng rõ rệt: nhà đầu tư quay trở lại thị trường, chọn mua những sản phẩm pháp lý rõ ràng, giá vừa túi tiền (từ 800 triệu đến khoảng 2 tỷ). Đây là nhóm sản phẩm ít rủi ro, phù hợp với dòng tiền nhỏ lẻ – lực lượng đông đảo nhất trên thị trường.

Hạ tầng chính là yếu tố quyết định tốc độ ấm lại của phân khúc này. Các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, cùng nhiều tuyến đường kết nối liên tỉnh đang được thi công hoặc đẩy nhanh tiến độ. Khi hạ tầng “chạy đến đâu”, giá đất vùng ven tăng đến đó.

Phối cảnh một nút giao của Dự án đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (Nguồn: baodauthau.vn)

Dù mức tăng từ 5–12% chưa quá mạnh, nhưng đủ để chứng minh thị trường bắt đầu bước vào quỹ đạo phục hồi bền vững.

Giao dịch thứ cấp trở lại: Nhà đầu tư thận trọng nhưng không đứng ngoài cuộc

Nửa đầu 2025 cũng chứng kiến sự trở lại của giao dịch thứ cấp – điều từng biến mất trong giai đoạn trầm lắng 2022–2023. Các sản phẩm được tìm mua đa số là tài sản có pháp lý hoàn thiện, như:

• đất nền có sổ

• nhà phố trong khu dân cư đã hình thành

• shophouse đã hoàn thiện xây dựng

• tài sản có thể khai thác cho thuê ngay

Đặc điểm của giao dịch thứ cấp trong giai đoạn này là nhà đầu tư rất thận trọng. Họ không chạy theo tin đồn hay đầu cơ ngắn hạn như chu kỳ 2020–2021. Thay vào đó, dòng tiền ưu tiên những sản phẩm mang tính “trú ẩn” – dễ khai thác, dễ thanh khoản, giá trị thực rõ ràng.

Điều này góp phần tạo nền tảng vững chắc hơn cho thị trường, hạn chế biến động và giảm nguy cơ hình thành bong bóng.

Chính sách mới và hạ tầng: Hai động lực bền vững cho chu kỳ mới

Luật Đất đai và các văn bản điều chỉnh liên quan chính thức có hiệu lực từ năm 2025 là yếu tố quan trọng tháo gỡ nhiều vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp và thị trường. Các thủ tục về giao đất, định giá đất, đấu giá đất… được rút gọn và minh bạch hơn, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc triển khai dự án mới.

Cùng lúc đó, loạt dự án hạ tầng trọng điểm trên cả nước đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Khi hạ tầng hoàn thiện, giá trị bất động sản ở các khu vực hưởng lợi sẽ tăng theo, tạo ra lực đẩy bền vững cho toàn thị trường. Đây là yếu tố mà giới đầu tư đánh giá là “điểm tựa niềm tin” cho chu kỳ 2025–2027.

Triển vọng cuối năm 2025: Phục hồi theo hướng an toàn và có chọn lọc

Các chuyên gia dự báo nửa cuối 2025 sẽ tiếp tục là giai đoạn tích lũy, trong đó dòng tiền chảy mạnh vào những phân khúc có tính thực – tức là sản phẩm có thể sử dụng, cho thuê hoặc khai thác sinh lời ngay.

Thị trường khó tạo “sóng lớn” như giai đoạn 2020–2021, nhưng sẽ tăng trưởng ổn định và bền vững hơn. Nhà đầu tư có xu hướng:

• chọn tài sản thật, pháp lý đầy đủ

• ưu tiên sản phẩm gắn với hạ tầng

• hạn chế đòn bẩy tài chính

• đầu tư trung – dài hạn từ 2–3 năm

Với bối cảnh này, thị trường bất động sản cuối năm 2025 được kỳ vọng bước vào quỹ đạo mới: tăng trưởng vừa phải nhưng an toàn, lành mạnh và ổn định.

Việc “nở rộ” các dự án siêu đô thị không chỉ tạo sự thay đổi về quy mô mà còn định hình lại cấu trúc của thị trường bất động sản trong tương lai. (Nguồn: batdongsan.com)

Kết luận

Thị trường bất động sản 2025 đang cho thấy những tín hiệu tích cực, dù chưa bùng nổ nhưng đủ để xác lập xu hướng hồi phục. Văn phòng cho thuê giữ đà tăng trưởng ổn định, đất nền vệ tinh quay lại đường đua nhờ hạ tầng và giao dịch thứ cấp khởi sắc. Cộng với các chính sách mới và sự hỗ trợ mạnh mẽ của hạ tầng, thị trường đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới – thận trọng nhưng đầy kỳ vọng.

Nguồn: batdongsan.com