Căn hộ chung cư tại Hà Nội còn xa tầm với người dân

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có tín hiệu tăng trưởng trở lại từ năm 2024 và duy trì xu hướng tăng tới thời điểm hiện tại.

Hiện mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội vượt mức 75 triệu đồng/m2, đây là mức giá không chỉ vượt xa tầm với của người dân có thu nhập thấp mà còn nằm ngoài khả năng chi trả của cả nhóm thu nhập trung bình – cao. Điều này không chỉ tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro đối với thị trường bất động sản, mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phát triển bền vững của Thủ đô – các chuyên gia khuyến nghị.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, tại Hà Nội, tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (khoảng 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm. Từ chỗ chiếm tỷ trọng 35% vào năm 2019 thì đã chính thức “vắng bóng” vào năm 2023.

Năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn hộ cũng được “bơm” ra thị trường. Nhưng năm 2024, loại hình căn hộ trung cấp (25 – 50 triệu đồng/m2) cũng dần khan hiếm với hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ quý III/2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Hà Nội thậm chí còn không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Trong 2 quý vừa qua, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu mỗi m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu mỗi m2.

Mặc dù thời gian tới, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhờ quyết tâm của Đảng, Nhà nước, Chính phủ, các cơ quan bộ ngành cũng như sự nỗ lực của cộng động doanh nghiệp nhưng các chuyên gia cho rằng tình trạng lệch pha vẫn rất khó cải thiện khi số lượng dự án căn hộ có giá bán hơn trăm triệu mỗi m2 đang tăng “đột biến”.

Chung cư bình dân “tuyệt chủng”, trung cấp dần biến mất, cao cấp giá mềm cũng ngày càng trở nên hiếm. Nhìn chung toàn thị trường, có thể khẳng định, nguồn cung căn hộ thương mại bình dân (dưới 25 triệu/m2) đã “tuyệt chủng” tại Hà Nội. Nguồn cung căn hộ trung cấp (25 – 50 triệu/m2) cũng đang dần co hẹp tại một số dự án chung cư cũ và có nguy cơ biến mất trong tương lai gần. Thực tế này đẩy thị trường rơi vào trạng thái mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng, làm tăng áp lực lên giá bán, đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở xa tầm tay của số đông người dân đô thị, ngay cả với những người thu nhập trung bình cao.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận xét, giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra thị trường đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tối ưu giá trị thương mại.

Mặc dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Ngoài ra, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại. Việc nguồn cung mới tập trung nhiều ở phân khúc hạng B, trong khi thị trường thứ cấp vẫn giữ giá và chưa xuất hiện làn sóng giảm sâu càng góp phần củng cố mặt bằng giá cao trên toàn thị trường – bà Hằng phân tích.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cũng cho thấy, trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019).