Cảnh báo rủi ro ‘đu đỉnh’ trong những cơn ‘sốt đất’

Cuộc đua này khiến giá đất nền tăng vùn vụt tại nhiều khu vực; thậm chí chỉ trong vài tháng sau Tết, giá đất tại một số địa phương đã vượt mốc giá cũ tới 30%. Một lần nữa, những lo ngại về tình trạng “đu đỉnh” khi cơn “sốt đất” kéo đến lại hiện hữu, bất chấp những bài học đắt giá khi “ôm chẳng được, bán cũng không xong” của những nhà đầu tư đất.

Trước làn sóng này, các chuyên gia nhận định, một trong những lý do khiến giá đất tăng khi có thông tin sáp nhập là kỳ vọng về sự phát triển hạ tầng. Khi một khu vực được nâng cấp hành chính, ngân sách đầu tư công cho giao thông, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng sẽ được ưu tiên rót vốn. Hạ tầng hiện đại không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn trực tiếp tác động đến giá trị bất động sản.

Việc sáp nhập các tỉnh, thành là một chủ trương lớn và chắc chắn sẽ tạo ra những tác động về mặt kinh tế – xã hội. Khu vực được nâng cấp lên đô thị loại II, loại III hoặc được sáp nhập vào các thành phố lớn sẽ có cơ hội bứt phá mạnh nên giá đất tại những khu vực này chắc chắn sẽ gia tăng. Đặc biệt là những nơi được dự kiến sẽ đặt khu trung tâm hành chính mới, khu công nghiệp; trong đó, những khu đô thị được quy hoạch lại sẽ là điểm nóng của thị trường.

Phân tích về thực tế này, Trung tá – Tiến sỹ Ngô Trung Hòa, giảng viên Khoa Cảnh sát kinh tế, Học viện Cảnh sát Nhân dân cho rằng, chủ trương sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh là một chủ trương đúng, kịp thời của Đảng và Nhà nước, tạo nên thuận lợi cho Việt Nam hoàn thành sứ mệnh phát triển kinh tế – xã hội trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

Sau việc sáp nhập và nâng cấp các đơn vị hành chính, Nhà nước sẽ dành ưu tiên nguồn lực về kinh phí để xây dựng cơ sở vật chất hạ tầng như đường xá, điện, đường, trường, trạm, bệnh viện, trường học và các cơ sở công cộng. Điều này dẫn đến việc tăng nhu cầu sử dụng đất, làm tăng giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, việc tăng giá đất một cách bất thường tại một số khu vực như hiện nay đang phản ánh không đúng giá trị thực của tài sản bất động sản cũng như nhu cầu thị trường. Điều này đã làm thị trường bất động sản trở nên méo mó. Nhiều “cò đất” đã tung tin thất thiệt để “đầu cơ”, tăng giá đất và kích thích tâm lý đầu tư để trục lợi. Điều này gây ra những hậu quả tiêu cực cho các nhà đầu tư và khó khăn cho công tác quản lý nhà nước – Trung tá Ngô Trung Hòa nhận định.

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong cho biết, năm 2025 là năm cuối trong thực hiện kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 – 2025. Chính phủ đề ra kế hoạch vốn đầu tư công năm nay hơn 790.000 tỷ đồng, tăng đáng kể so với kế hoạch hơn 670.000 tỷ đồng của năm trước. Khoản ngân sách này sẽ giúp đẩy mạnh thi công các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm.

Theo quy luật, hạ tầng giao thông là nền tảng để thị trường bất động sản thu hút đầu tư, thu hút dân cư, hình thành các vùng đô thị. Vì vậy, thị trường bất động sản hưởng lợi rất lớn nếu đầu tư công được giải ngân đúng kế hoạch. Cùng đó, công tác sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động cũng tạo kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ hồi phục và phát triển khi các thủ tục hành chính được xử lý nhanh hơn.

“Đơn cử như việc sáp nhập, điều chỉnh địa giới hành chính các tỉnh. Điều này sẽ mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản các địa phương, không chỉ về mặt không gian, quy hoạch mà còn cơ hội trong việc rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính” – ông Phong nhận xét. 

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cảnh báo, đi kèm với sự sôi động, thị trường tiềm ẩn nhiều nguy cơ thổi giá, đầu cơ, gây nhiễu loạn. Bởi bất cứ khi nào thị trường ấm lên, giới đầu cơ đều tranh thủ xuất hiện, nhất là trong bối cảnh thị trường chưa có một công cụ quản lý và điều tiết cụ thể, rõ ràng.

Do đó, theo ông Phong, để thị trường phát triển bền vững, dập tắt những manh nha đầu cơ, thổi giá, sự theo sát để điều tiết và quản lý kịp thời của Nhà nước, chính quyền các địa phương là rất quan trọng. Nhà nước cần công khai minh bạch các thông tin sáp nhập, quy hoạch, kiểm soát chặt chẽ giá cả và đặc biệt là cần phát triển đồng bộ hạ tầng. Cùng đó, nhanh chóng nghiên cứu và ban hành công cụ điều tiết thị trường bất động sản, nổi bật là thuế bất động sản để triệt tiêu tình trạng đầu cơ hiện nay.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) nhận xét, việc cải tổ thể chế, cắt giảm một số cơ quan và các động thái quyết liệt và liên tục của lãnh đạo nhà nước đã làm lòng tin của người dân về một “kỷ nguyên vươn mình mới của dân tộc”. Tất cả đều phấn khởi và tin tưởng vào tăng trưởng 8% năm 2025 hoặc 2 con số những năm tiếp theo.